Một bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý, kiểm tra quy hoạch… mọi thứ đều tốt vẫn chưa đảm bảo 100% giao dịch an toàn. Ngược lại, một bất động sản pháp lý chưa hoàn thiện vẫn có thể là khoản đầu tư cực kỳ tiềm năng.
Với khả năng “am hiểu địa phương”. Địa ốc Củ Chi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu, đảm bảo các giao dịch diễn ra thuận lợi, an toàn, nhanh chóng, khả năng sinh lợi cao!
Các hình thức giao dịch bất động sản phổ biến
Nói đến giao dịch bất động sản mọi người thường nghĩ là mua bán, chuyển nhượng. Thực ra, có rất nhiều dạng giao dịch trong lĩnh vực nhà đất, kèm theo đó là hàng loạt vấn đề pháp lý phát sinh:
- Mua bán, chuyển nhượng
- Tặng cho, di chúc, thừa kế
- Thế chấp ngân hàng
- Thuê và cho thuê
- Ủy quyền
- Chuyển mục đích sử dụng
- Phân lô, tách thửa
- Thuế và các khoản phải nộp
- Các dạng khác
Mục 1, 2, 3, 4, 5:
là liên quan đến bên thứ 2 dĩ nhiên luôn chứa đựng rủi ro. Một bất động sản đầy đủ pháp lý vẫn có thể bị từ chối giao dịch vì sổ đỏ hết hạn, sổ cũ cần phải đổi, hiện trạng & thực tế khác nhau. Hoặc thường thấy là bị cơ quan thuế trả hồ sơ, yêu cầu công chứng lại vì giá trị công chứng thấp.
Ngay cả việc làm cho chính mình ở mục 6, 7 cũng không phải lúc nào cũng thuận lợi. Không phải mọi nhà đất phù hợp quy hoạch đều có thể chuyển mục đích sử dụng hay phân lô, tách thửa được. Mà phải xét đến nhiều yếu tố, trong đó các chính sách bất động sản ở từng thời điểm.
Lưu ý
Xin lưu ý rằng, do sự biến động của chính sách, nên mọi thông tin tư vấn chỉ đúng ở tại thời điểm nào đó. Trường hợp hôm qua đúng, hôm nay sai, ngày mai lại đúng là khá phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, hãy tư vấn pháp lý ở cơ quan nhà nước hoặc các đơn vị dịch vụ uy tín. Hạn chế tối đa các rủ ro trước khi tiến hành các giao dịch bất động sản.
Địa ốc Củ Chi – “am hiểu địa phương”!
Hãy liên hệ Địa ốc Củ Chi để được tư vấn tận tình, chi tiết & chính xác!
Các rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản
1. Rủi ro trong mua bán, chuyển nhượng
Bỏ qua các yếu tố mang tính cố ý như gài bẫy, lừa đảo, che giấu thông tin. Ngay cả khi người mua người bán có thiện chí thì rủi ro trong giao dịch vẫn xảy ra, chủ yếu ở các khâu:
a. Công chứng
Hồ sơ chuyển nhượng, mua bán nhà đất bị phòng công chứng từ chối là hoàn toàn có khả năng xảy ra. Có thể nhà đất bị vướng hợp đồng công chứng trước đó. Có sự sai lệch thông tin pháp lý trên sổ hồng, sổ đỏ, thiếu giấy tờ pháp lý đi kèm với sổ (tờ thông báo trước bạ…). Thông tin chủ tài sản thay đổi (chưa hoàn tất thừa kế, vợ chồng li dị…) và hàng loạt vấn đề khác.
b. Thanh toán
Ngay khi công chứng đóng dấu, về mặt pháp lý bên bán không còn quyền tài sản đối với nhà đất chuyển nhượng. Dĩ nhiên, bên bán có quyền yêu cầu thanh toán 100% số tiền đã thỏa thuận. Ở chiều ngược lại, bên mua chưa hoàn tất sang tên, nên rất e ngại khi thanh toán tất cả cho người bán.
Đó là chưa kể những rủi ro từ phía ngân hàng khi bên bán đang thế chấp tài sản, hoặc khi bên mua vay ngân hàng để thanh toán.
c. Nộp thuế
Do có sự xung đột về lợi ích giữa cơ quan thuế và người nộp thuế, nên hầu hết các giao dịch. Bất động sản luôn có sự chênh lệch lớn giữa giá trị công chứng và thực tế chuyển nhượng. Và dẫn đến hồ sơ nộp thuế bị cơ quan nhà nước từ chối, yêu cầu phải công chứng lại cho phù hợp. Thế nào là phù hợp? Không ai biết!
Điều gì sẽ xẩy ra nếu bên bán từ chối công chứng lại?
d. Đăng bộ
Khâu cuối cùng, nhưng vẫn có rủi ro: sai lệch thông tin, thiếu giấy tờ pháp lý đính kèm (mỗi địa phương có thể yêu cầu khác nhau), có yêu cầu ngăn chặn giao dịch, có sự thay đổi chính sách nhà đất tại thời điểm nộp, hoặc đơn giản là cơ quan nhà nước ngưng tiếp nhận hồ sơ vì lý do nào đó.
2. Rủi ro trong tặng cho, di chúc, thừa kế
Tặng cho, thừa kế là việc thực hiện ý muốn của chủ nhà đất trong việc chuyển giao quyền tài sản cho người khác. Tuy nhiên, việc tặng cho, di chúc, thừa kế này cũng không phải lúc nào cũng diễn ra thuận lợi, có thể liệt kê vài trường hợp thường thấy:
- Người tặng cho, di chúc có đầy đủ quyền đối với bất động sản?
- Di chúc có được lập đúng theo quy định của pháp luật?
- Vấn đề đến từ người nhận thừa kế (từ chối nhận, tranh chấp, đã chết, mất tích…).
3. Rủi ro trong thế chấp ngân hàng
Ngân hàng là kênh tạo nguồn vốn phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Ở mảng nhà đất riêng lẻ, ngân hàng thường tham gia 3 khía cạnh:
a. Cần thế chấp nhà đất để vay vốn ngân hàng
Việc vay vốn ngân hàng chưa bao giờ dễ dàng với bất kỳ ai. Hàng loạt những rào cản, quy định mà hầu như ít ai có khả năng đáp ứng đầy đủ. Rủi ro phát sinh khi ngân hàng từ chối cho vay vào phút cuối. Hoặc có trục trặc trong việc đăng ký thế chấp với cơ quan nhà nước, dẫn tới không thể giải ngân khoản vay để trả tiền cho bên bán. Hoặc chính sách tín dụng của ngân hàng có sự thay đổi…
Dịch vụ tư vấn pháp lý hỗ trợ vay ngân hàng của Địa ốc Củ Chi, giúp quý khách giảm thiểu rủi ro khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng.
b. Mua nhà đất đang thế chấp trong ngân hàng
Trường hợp này, rủi ro nghiêng về bên mua.
Vì tài sản đang thế chấp, mọi giao dịch (kể cả đặt cọc) đều phải được ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Nếu không, phát sinh tranh chấp liên quan đến giao dịch sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu. Và thông thường, ngân hàng hiếm khi đồng ý thực hiện văn bản này!
Cách tránh rủi ro
Để tránh rủi ro bị tuyên giao dịch vô hiệu, thông thường bên mua và bên bán. Không đặt cọc (hoặc đặt số tiền nhỏ) mà thực hiện giao dịch trực tiếp tại ngân hàng. Theo đó, bên mua bỏ tiền để bên bán tất toán khoản vay và công chứng tại chỗ. Lúc đó, việc mua tài sản đang thế chấp trong ngân hàng trở thành giao dịch mua bán chuyển nhượng thông thường.
Biến ruit ro thành lợi thế
Nếu được tư vấn pháp lý đầy đủ, người mua có thể biến những rủi ro nêu trên thành lợi thế. Cụ thể:
- – Tài sản thế chấp thường là nhà đất vị trí đẹp, giấy tờ hoàn chỉnh.
- – Dễ dàng mua được với giá mềm hơn thị trường vì:
- + Kén người mua (phải am hiểu mới dám mua)
- + Luôn muốn bán nhanh để đỡ đóng lãi vay.
c. Bên mua cần vay ngân hàng
Trường hợp này, ngân hàng tham gia với tư cách bên thứ 3 hứa hẹn cho bên mua vay và thay mặt bên mua trả tiền cho bên bán. Và rủi ro như đã nói ở mục a bên trên, gây ảnh hưởng nặng nề cho cả bên mua lẫn bán. Bên mua không vay được như ngân hàng hứa hẹn, nguy cơ mất tiền cọc. Bên bán tốn thời gian, công sức lẫn cơ hội bán cho người khác. Đó là chưa kể lỡ bên mua và bán đã công chứng, thanh toán 1 phần tiền… sẽ phát sinh tranh chấp. Và ngân hàng phủi tay!
Tư vấn pháp lý đầy đủ sẽ tạo điều kiện vay vốn dễ dàng hơn. Giảm thiểu rủi ro cho cả 2 bên, giúp giao dịch nhanh chóng, an toàn hơn!
4. Rủi ro trong hợp đồng thuê và cho thuê nhà đất
Thuê và cho thuê nhà đất là giao dịch dân sự khá đơn giản, diễn ra hàng ngày. Chỉ cần vài dòng chữ, thể hiện giá thuê, tiền cọc, phương thức thanh toán và thời hạn là xong.
Nhưng với những hợp đồng thuê nhà đất giá trị lớn, thời gian dài thì mọi việc không đơn giản như vậy. Do liên quan đến hợp đồng công chứng, thuế thu nhập và các điều khoản ràng buộc. Đã từng có vụ việc bên thuê và cho thuê từ tranh chấp dân sự đã biến thành hình sự, do các bên ứng xử thiếu hiểu biết pháp luật.
Vì vậy, quý khách cần tư vấn pháp lý thật đầy đủ để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Luôn nắm được lợi thế kế cả khi có tranh chấp.
5. Rủi ro từ hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất
Thông thường quý khách hay dùng từ “ủy toàn quyền” cho ai đó thay mình giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền quy định rất chi tiết phạm vi được ủy quyền. Do vậy đã xảy ra trường hợp chủ tài sản đi nước ngoài, ủy quyền lại cho người thân có quyền mua bán chuyển nhượng nhà đất và nhận tiền. Tuy nhiên lại quên ủy quyền kê khai và nộp thuế thu nhập… dẫn tới giao dịch bị ảnh hưởng.
6. Rủi ro trong chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng góp phần làm tăng giá trị bất động sản. Và nhà nước luôn quản lý chặt chẽ vấn đề này. Đầu tiên là nhà đất phải phù hợp với quy hoạch. Kế tiếp quy định về chuyển mục đích sử dụng hàng năm. Và hàng loạt những thủ tục đính kèm, như bản vẽ đo đạt, các loại đơn, biểu mẫu…
Việc nộp hồ sơ sai quy định, hoặc không kịp thời, hoặc sai sót thông tin… gây tốn kém thời gian, tiền bạc. Đôi khi còn bỏ lỡ cơ hội vàng vì chính sách nhà đất ngày càng khó khăn, chặt chẽ hơn.
7. Rủi ro trong việc phân lô, tách thửa
Việc này cũng tương tự như chuyển mục đích sử dụng đất, vì làm tăng giá trị bất động sản. Thuận lợi giao dịch. Và rủi ro cũng chủ yếu đến từ sự thay đổi chính sách của cơ quan quản lý nhà nước.
8. Thuế và các khoản phải nộp
Thuế là nguồn thu chính của ngân sách. Vì vậy, chắc chắn là thuế và các khoản phải nộp liên quan đến bất động sản theo hướng ngày càng cao. Tuy nhiên, vẫn có những thời điểm chính sách thuế, phí có lợi cho người dân. Ví dụ như cho nợ tiền chuyển mục đích sử dụng, miễn thuế thu nhập khi cho tặng người thân, hoặc bán nhà đất bán là duy nhất…
Tư vấn pháp lý về thuế và các khoản phải nộp trong giao dịch, bất động sản. Giúp tối ưu chi phí hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà nước.
